目前全球性房地产泡沫破裂的危险才刚刚开始并呈蔓延之势，而全球地产的调整周期已经展开。与其他许多投资过热的领域一样，房地产市场将出现冷却并造成经济波动。

在多重负面因素的作用之下，必须看到全球地产繁荣之后将是地产的萧条期，因此我们愈加谨慎关注全球地产市场的波动。

美国房产市场走势受到一系列因素的影响，其中促使其在2007年之前持续活跃的最核心及最直接的因素是低抵押贷款利率，美国国内贷款利率尤其是住房抵押贷款的利率保持在相对较低的水平。

在美国的住房抵押贷款中，最常见的是30年期的固定利率贷款，即贷款的利率在买房时锁定，以后无论利率如何变化，购房人只需按锁定的利率还款。

由于贷款基数大，期限长，因此利率越低就越是买房的最佳时机，由此导致房地产市场的需求更加旺盛，极大地刺激人们对购房的热情并使美国国内住房市场持续上涨；而保持蓬勃增长势头的房地产市场引发人们对市场前景非理性的过高期望，由此造成美国房地产的投资、投机过热。

进入2007年，美国房地产泡沫破裂露出端倪，而戳破泡沫的则是次级抵押贷款危机。次级抵押贷款危机源于次级抵押贷款市场的动荡。

次贷市场是指为信用等级较低或收入不高的借款人提供贷款，对于放贷机构而言，此种贷款的利率高于一般贷款，是一项高回报业务，但鉴于次级贷款违约比例较高，因而也蕴藏更大的风险。同时美国的按揭风险已流向海外，投资银行始终将拖欠房屋抵押贷款的多数风险转移给来自欧洲和亚洲的海外投资者，而很少转移到美国的贷款人和投资者身上。

通常贷款人将房屋贷款打包作为抵押债券，而海外投资者经常大规模买下一些风险最大的品种，精明的美国国内投资者则对风险较大的品种更加谨慎。这种转移风险的工具即迅速扩大的抵押债务证券市场，目前这种债务工具已经成为投资银行和理财公司的主要业务来源之一。

当然并非所有的美国按揭风险都流向海外，美国的银行和其他按揭贷款人仍持有大量按揭产品，而次贷危机爆发已使花旗集团、美林及贝尔斯登公司等金融机构遭遇巨额亏损，面临重组的境地。

目前房地产泡沫正在成为全球性泡沫，而在全球性房地产泡沫破裂的危险才刚刚开始的时期，作为普通投资者要能够分清形势，更趋理性地考虑房产投资，从而能够最大限度地避免地产风险。

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