地产市场萎靡阻滞美国经济增长

目前房地产占美国GDP的比重在10%以上，同时美国居民消费增长的70%以上依靠房地产增值所形成的财富效应带动，而消费对美国GDP增长贡献率约为70%，因此房地产对美国经济具有重要影响力。次贷危机爆发不仅导致美国房屋销售量大幅减少，同时也使美国房屋销售价格持续下滑，居民房屋资产出现缩水，一系列恶性循环导致美国房地产市场出现衰退，而地产市场的萎靡阻滞美国房地产投资增长，并且对美国居民消费信心造成冲击，进一步阻碍美国经济增长。
自2001年开始，受美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策以及房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件的推动，美国房地产市场快速发展，2005年成屋销售量和销售价格分别突破700万套和20万美元/套，均创历史最高纪录。在房地产市场高度繁荣的形势下，美国房地产信贷风险和价格泡沫却在持续积聚。2004年后，受美联储连续17次快速上调基准利率因素影响，房地产购买者借贷成本大幅增加，贷款违约率快速上升，市场需求明显萎缩。数据显示2006年下半年以来，房屋销售量持续递减，库存量大幅增加，2007年12月美国房屋可供销售期达到9.6个月，较上年末增加2.8个月，处于历史较高水平。同时美国标准普尔公司发布的Case-Shiller房屋价格指数显示，2006年第三季度以来，全美房屋价格持续下降，2007年第三季度同比下跌4.5%，2007年第三季度环比跌幅达1.7%，创该指数设立21年以来最大单季跌幅。
2007年3月，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融公司濒临破产标志美国次级住房抵押贷款危机爆发，2007年7月后，美国住房抵押贷款投资公司和贝尔斯登、法国巴黎银行等金融机构纷纷宣布出现财务困难或申请破产保护，导致欧美金融市场剧烈动荡，而美国次贷风暴波及欧洲金融业，次贷危机进一步恶化。次贷危机爆发后，在美国金融机构住房抵押贷款损失大幅增加的同时，许多持有美国住房抵押贷款支持债券和相关债务抵押债券（统称为次级债）的金融机构也出现较大亏损。
次贷危机导致美国房地产信贷市场信用状况恶化，市场资金供应明显减少。次贷危机爆发以来，美国金融机构住房贷款不良率和次级债损失均出现大幅增加，金融机构对于拆入资金机构和申请住房贷款客户的信用状况缺乏足够信任，从而使放贷资金来源和新发放住房贷款额均大幅减少并使房地产市场需求受到较大程度抑制。2007年10月份，美国最大的抵押贷款机构全国金融公司抵押贷款融资总额同比下降48%，其中次级抵押贷款融资降幅接近99%；同时美联储同期调查显示过去3个月有50%的金融机构表示收缩房地产信贷，有34.6%金融机构表示商业贷款需求正在减弱。
美国次贷危机爆发导致房地产市场疲态尽现，同时原油等国际大宗商品价格高位波动，失业率持续攀升，诸多不利因素阻碍美国经济增长，美国经济呈现下行趋势。美联储将2008年美国经济增速下调至1.3%至2.0%之间，2009年调整至2.1%至2.7%之间，2010年调整至2.5%至3.0%之间，同时国际货币基金组织将2008年美国经济增长速度预测调减至1.9%。最新数据显示住房市场加速萎缩，住房市场数据以及跌至12年低点的预售屋销售数据均显示2008年房产市场将继续对GDP增长构成冲击。
瑞恩安德经济研究院经济学家Katharine Kitts表示，规模高达2万亿美元的美国房地产业占美国家庭整体净资产的三分之一以上，近年始终是美国消费者支出增长的主要推动力，已成为美国金融、零售和建筑等行业最重要的晴雨表。近期房地产市场萎缩阻滞美国经济上行，预计美国地产市场仍将持续下跌，跌幅将达到15%。同时Katharine Kitts表示房地产引发的美国经济危机是加速推动美国经济增长模式转型的绝佳契机，近年来依靠地产升值刺激消费的模式为畸形消费模式，是透支美国经济持续增长力的模式；未来美国新的货币政策将决定经济结构整合的成败，并决定未来经济走向，消费模式能否呈现良性转变，企业赢利能否对冲地产持续降温的风险，而未来新一届美国政府推行的新经济战略将决定美国经济能否力挽狂澜，扭转美国经济衰退的困局。